Pojechałem "kupić" mikrokawalerkę. Tego się nie spodziewałem

Osiedle Platanowa Park powstaje w Regułach. W podwarszawskiej miejscowości, którą do tej pory kojarzyłem jedynie z mema mówiącego, że tam, gdzie kończą się Reguły, zaczyna się Pruszków. Jadę tam, by zobaczyć, jak powstaje kolejny przykład tzw. chowu klatkowego. Potwierdzić, że tam, gdzie kończą się reguły, zaczyna się patodeweloperka. A nawet pójść krok dalej – samemu "kupić" niespełna 18-metrowy "lokal usługowy".

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Tam, gdzie kończą się reguły

Dzień wcześniej zadzwoniłem do przedstawiciela dewelopera – spółki Magmillon, która odpowiada za budowę Platanowej. Umówiłem się na spotkanie. Nazajutrz sprawdziłem najszybszy dojazd w aplikacji i ruszyłem spod Dworca Centralnego do Reguł.

Deweloper chwali się w informatorze, że z centrum Warszawy do inwestycji Platanowa Park można dojechać kolejką w 19 minut (w drugiej wersji podaje informację o 21 minutach, nie wiem, co się zmieniło pomiędzy drukowaniami). Najszybszy dojazd nie obejmuje jednak przejazdu Warszawską Koleją Dojazdową, lecz podróż autobusem. A w zasadzie dwoma autobusami, bo po drodze trzeba się przesiąść.

Po rzeczonych 21 minutach autobus linii 717 dopiero mija Makro przy ul. Popularnej. Potem jedzie przez Opacz Kolonię, gdzie Warszawa kończy się na Lidlu. Następnie kontynuuje jazdę Alejami Jerozolimskimi. W końcu zatrzymuje się w Regułąch. Łącznie po niecałych 34 minutach podróży wysiadam na przystanku Norwida 02.

Pozawarszawską częścią Alei Jerozolimskich przejeżdżają tiry. Hałas jest duży. Na prawo od przejścia dla pieszych znajduje się restauracja McDonald’s. W niej ekipa filmowa. Jej członkowie przyglądają mi się, kiedy przecinam parking w drodze na skróty. Mijam ich i wychodzę na dziurawą jezdnię ulicy Platanowej. Bilbord Magmillona ze strzałką wskazuje mi drogę do inwestycji. Po kilkudziesięciu krokach jestem na miejscu.

Tak wygląda Platanowa Park

Po lewej stronie ulicy urokliwy, niewielki park przecięty rzeką Utratą. Po prawej plac budowy. Na razie Platanowa to jeden budynek - biały klocek, niegotowy nawet w stanie surowym. To, że nie jest wybudowany, nie stoi na przeszkodzie, żeby kupić w nim mieszkanie nazwane kurtuazyjnie "lokalem usługowym".

Takich "lokali" w Platanowej ma być 379. Zostaną rozplanowane w sześciu budynkach ułożonych na planie nieforemnego czworokąta. Każdy ma mieć ok. 17,7 mkw. powierzchni. Można go sobie sprawić za 224 tys. zł netto, a zatem niecałe 250 tys. zł, doliczając do tego podatek.

O umówionej godzinie wchodzę do biura sprzedaży znajdującego się przy placu budowy. Rozmawiamy. Mówię, że "to niecałe 18 mkw. to jednak chyba trochę mało i że nie wyobrażam sobie tak małego mieszkania". Na to, co dzieje się dalej, nie jestem przygotowany.

- Ale my przecież już siedzimy w tym mieszkaniu - zauważa przedstawiciel dewelopera. - Niech pan wstanie i spojrzy na podłogę - zachęca.

Podnoszę się z krzesła i zauważam, że wykładzina pod moimi stopami to jednak nie jest deweloperska wersja dywanu z mapą ulic, który kocha każde dziecko. To rzut mieszkania wykończonego w odbiciu lustrzanym wariantu nr 1. - Widzi pan? Ono nawet będzie większe w rzeczywistości, bo tu się nam ten print zawinął na ścianę - mówi mój rozmówca.

Widzę i mieszkanie, i zawinięty print. Oczami wyobraźni widzę też wariant wykończenia nr 2, który zakłada wstawienie do tego maleńkiego lokalu dwóch łóżek. Przedstawiciel dewelopera widzi za to moje zakłopotanie, dlatego przełamuje ciszę.

- Wydaje się małe, ale gwarantuję panu, że jest sporo ludzi, którzy chcieliby w takim mieszkać. Ja generalnie uważam, że to nie prawo powinno wskazywać, ile metrów ma mieć mieszkanie. Każdy sam wie to najlepiej - podkreśla.

"To jest właśnie Kiepskich świat"

Opowiada o inwestycji Magmillona przy ul. Batorego 16 i 18 w Warszawie. Jakiś czas temu było o niej głośno. To przerobione na mikroapartamenty budynki, które, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego z 2009 r., miały docelowo zostać wyburzone. Najmniejsze lokale mają tam 11 mkw. i nie posiadają prywatnej łazienki. Toaleta jest wspólna. Znajduje się na korytarzu jak w "Świecie według Kiepskich". W mojej opinii przy tak mikroskopijnym metrażu na Batorego 17,7 mkw. w Platanowej to prawdziwy akt łaski dewelopera.

Kiedy rozmawiamy, do biura sprzedaży przychodzą dwie osoby. Pierwsza to przedstawicielka popularnej sieci marketów budowlanych, która chciałaby przekonać wykonawcę do skorzystania z asortymentu jej sklepów. Później pojawia się mężczyzna. Zostawia wizytówkę i prosi o kontakt, ponieważ "jest zainteresowany zainwestowaniem w Platanową".

Z jednej strony zachowanie tych osób to normalne dążenie do powiększenia kapitału własnego lub zysku swojej organizacji. Z drugiej to wspieranie pewnej patologii na rynku, której efektem są sięgające kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy ceny mikroskopijnych nieruchomości. W tym konkretnym przypadku ponad 13,5 tys. zł za metr.

Platanowa to być może ostatnia tego typu inwestycja spełniająca niepisane normy chowu klatkowego. W sierpniu 2024 r. bowiem mają wejść w życie przepisy, które spowodują, że minimalny wymiar lokalu będzie wynosił 25 mkw. Oznacza to, że w większości przypadków nie będzie można budować mniejszych lokali w nowoprojektowanych budynkach. Platanowa Park łapie się jednak na wcześniejsze regulacje.

Deweloper nie widzi problemu w przepisach ograniczających swobodne budowanie mikrolokali. Paradoksalnie cieszy się z tego, ponieważ - jego zdaniem - dzięki temu takie lokale staną się "dobrem luksusowym".

"Skończy się już bowiem definitywnie możliwość budowania podobnych obiektów, co oznacza, że mikrolokale inwestycyjne Platanowa Park uzyskają status swego rodzaju dobra rzadkiego i można spodziewać się, że ich nabywcy będą mogli cieszyć się większym, nawet skokowym wzrostem wartości swoich lokali" – czytamy w stanowisku Magmillon dla money.pl.

"Tak się to robi!"

Na koniec naszego spotkania przedstawiciel dewelopera zarzuca mnie ostatnimi radami.

- Teraz weźmie pan 1800 zł czynszu albo nawet 2000 zł. To nie jest mieszkanie, więc nie będzie problemu z pozbyciem się nieuczciwego lokatora. Gdyby przestał płacić to wymieni pan zamki i po problemie – sugeruje przedstawiciel dewelopera.

Pytam, skąd pewność, że ktoś w ogóle będzie chciał mieszkać w takim miejscu i zapłacić czynsz. Reguły są jednak kawałek od Warszawy. Mój rozmówca poleca mi zrobić test na platformach sprzedażowych.

- Najprościej zrobić fejkowe ogłoszenie, ustawić jakąś cenę i wrzucić na otodom albo olx. Tak najszybciej pan zobaczy. Jak na 1800 zł będą dzwonić, to ustawi pan 2000 zł i zobaczy, itd. Tak się to robi! - zachęca.

Kamil Rakosza-Napieraj, dziennikarz i wydawca WP Finanse